[1년] 은근 할일 많은 공인중개사의 하루 (수수료 백퍼받기위한 노오력)

공인중개사로 일한지도 일년이 되어가네요.
제가 일하면서 누군가 알려줬으면 하는 내용들을 정리해 두려고 합니다.
초보 중개사분들에게 많은 도움 되었으면 좋겠고, 부
동산 거래 하시는 소비자분들도 공인중개사분들의 일을 잘 이해하시고 거래하셨으면 좋겠습니다.

매물 찾기

일반 로컬 부동산의 경우 해당 부동산이 가지고 있는 매물만을 보여주지만,
직방, 호갱노노, 다음부동산을 이용해서 해당 지역 중개사에게 문의하기를 누르면 조건 맞춰서 전체적으로 다 보여줌.
굿뜨 👍

공인중개사가 알아야 하는 정보
가용금액, 입주가능일, 대출한도(LH 또는 은행대출), 반려견 여부, 매매 후 거래여부, 출퇴근지, 거주인원, 자차여부, 본인이 중요하게 생각하는 니즈 (층수, 뷰 등), 관심 지역 등


고객이 준 정보로 매물찾아서 리스트 전달
2-3개 정도 집 보여드리는게 좋지만, 고객이 원하면 최대로 보여드리는게 좋습니다.
그런데 너무 많이 보여드리면 저도 고객도 헷갈려요ㅠㅠ

[집보는 날 안내문자]

⭐11/12 토요일 오후 3시
⭐광주역우방아이유쉘 1단지 102동 지하주차장에서 봡겠습니다.
(경기도 광주시 양벌동 1112)

3시-4시
1. 광주역우방아이유쉘1단지 107동 11층 31평 전세3.3억

2. 광주역우방아이유쉘2단지 205동 2층 24평 전세 3억

3. 광주역우방아이유쉘2단지 202동 2층 34A평 전세3.5억
https://hogangnono.com/apt/aQb59/0/2/itemDetail/24641

4시
4. e편한세상광주역5단지 504동 12층 33A타입 전세3.35억
(경기도 광주시 역동 247)

4시반
5. e편한세상광주역1단지 103동 3층 33B평 전세 3.5억
(경기도 광주시 역동 243)
https://hogangnono.com/apt/aC648/0/4/itemDetail/23438

5시-5시반
6. 힐스테이트태전4단지 1502동 17층 25B평 전세3억
(경기도 광주시 태전동 698)
https://hogangnono.com/apt/dNa02/0/0/itemDetail/22087

5시반
7. 힐스테이트태전4단지 1503동 10층 30A평 전세3.5억
(경기도 광주시 태전동 698)
https://hogangnono.com/apt/dNa02/0/0/itemDetail/26379

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전월세

계약시

• 가계약문구 작성 예시

가계약 문구에 특약사항은 추가적으로 임대인과 임차인의 협의한 사항을 넣으면 됩니다.

1. 계약대상 : 경기도 광주시
2. 계약종류 : 전세
3. 계약금액 : 30,000만원
4. 계약조건
- 계약금 : 3,000만원 (계약금 일부 300만원 포함)
- 계약일 : 2022년 11월 협의중
- 중도금 : 없음 - 잔금 : 27,000만원
-잔금일: 2023년 1월말 협의중
- 계약기간 : 2년

* 임차인이 직접 해당 목적물에 방문(2022.11.12)하여 육안으로 확인한 현 시설물 상태에서 계약을 체결한다.
* 잔금지급일 까지 발생한 각종 조세 및 관리비·공과금은 임대인이 납부한다.
*등기부등본 을구상 소유권 이외의 권리사항이 설정 되어있지 않은 상태이며, 임대인은 임대차기간동안 현상태를 유지한다.
* 임대인은 임차인의 전세자금대출을 위한 절차에 동의하고 적극 협조한다.
* 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입에 동의하며 협조하기로 한다.
* 계약서 작성 전에 계약당사자 일방의 단순변심으로 계약을 해제할 경우, 임대인은 받은 금액의 배액배상, 임차인은 지급한 금액을 포기하여야 한다.
* 계약당사자 및 이해관계인은 본 계약에 관련한 개인정보수집 및 이용활용에 동의한다.
* 본 임대차계약에 기재되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 기타 부동산 계약에 관한 법률에 따른다.

5. 임대인 계좌번호
은행명 : 우리은행
예금주 : 홍길동
계좌번호 : 123-4567-891011
계약금 중 일부 : 300만원

본계약

• 계약전 안내문자 발송

[계약일 안내]

⭐11/12 토요일 오전 11시
⭐보다공인중개사사무소
(주소 : 경기도 성남시 분당구 4층)

고객님, 필요물품안내 드립니다.
**신분증, 도장, 계약자 본인명의 휴대폰(전자계약위함), ☑️이체한도 증액 필수

계약자님 [성함, 연락처, 주소(전입신고지), 주민번호(뒷자리까지)] 문자로 부탁드립니다.
미리 계약서를 작성하기 위함입니다. (개인정보동의서 가계약문구에 )

아이폰인 경우) usb에 공인인증서를 담아와 주시거나, 계약시 핸드폰에 있는 은행 공인인증서를 제 노트북으로 옮겨서 전자인증으로 진행 하겠습니다.

계약일 전에 다시 안내문자 드리겠습니다. 감사합니다.

• 계약당일

1. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획서, 공제증서, 개인정보동의활용서, 계약금영수증 프린트 해두기
2. 신분증과 도장 받기
3. 개인정보동의활용서 임차인 임대인 서명
4. 계약서 및 확인설명서 설명하고 도장과 간인하기
5. 계약금 송금 후 계약 영수증 전달
6. 계약서 파일에 넣어서 전달하기
7. 임대차 신고 및 확정일자 안내 _ 가계약 후 30일 이내 (스마트하우스 어플이용시 편리함)

- 법인경우

계약 당일 날짜) 법인 등기부등본 (부동산 임대업 포함)
법인 인감증명서
법인 인감도장
사업자등록증 사본 (부동산 임대업 포함)
대표자 신분증
법인 통장사본
계약 당일 날짜) 국세지방세체납내역

잔금

• 잔금전

- 관리사무소 전화 (중간관리비 정산 (장충금포함), 이사예약 (승강기, 사다리차 사용여부))
- 중간관리비 (임대인 > New 임차인 계좌로 입금) / 장충금 (임대인 >기존 임차인 계좌로 입금)
- New임차인 이사업체 예약 확인
- 입주청소 여부 확인 (신축경우 관리사무소에 연락하여 3일전 가능여부 확인)
- 입주 2-3일 전 도시가스 (전출, 전입신고)
-기존 임차인 거주
- 이체한도 증액

• 잔금 당일

등기부등본 당일 날짜로 발급 후 현 임차인 안내

- 공실경우

1. 임대인 임차인 중간관리비 정산
2. 임차인 > 임대인 잔금 이체 (잔금영수증 지급)
3. 임대인 > 임차인 카드키 등 물품 전달
4. 임대인 임차인 내부상태 확인 후 중개수수료 수취
5. 임차인 관리사무소 입주관련서류 작성
6. 이사 (잔금 전 이사 불가)
7. 전입신고

- 기존세입자 거주시

1. 임대인 임차인 중간관리비 정산
2. 현 임차인 > 임대인 잔금 이체 (잔금영수증 지급)
3. 기존 임차인 > 현 임차인 카드키 등 물품 전달
4. 임대인 임차인 내부상태 확인 후 중개수수료 수취
5. 임차인 관리사무소 입주관련서류 작성
6. 이사 (잔금 전 이사 불가)
7. 전입신고

[중개보수 입금계좌안내]
기업은행 123-456-789 홍길동 (보다공인중개사사무소)
금액: 594,000원 (부가세포함)

고객님, 입금 하시고 문자 부탁드립니다.
현금영수증은 고객님 휴대폰 번호로 발급 예정입니다. 사업자이신경우 말씀해주세요 ~
감사합니다.

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매매

계약

• 계약시

1. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획서, 등기권리증, 공제증서, 개인정보동의활용서, 계약금영수증 프린트 해두기
2. 신분증과 도장 받기
3. 개인정보동의활용서 임차인 임대인 서명
4. 계약서 및 확인설명서 설명하고 도장과 간인하기
5. 계약금 송금 후 계약 영수증 전달
6. 계약서 파일에 넣어서 전달하기

실거래가 신고 후 조정대상지역 이상 또는 비규제지역 매매 6억이상 경우 자금조달계획서 작성

자금조달계획서 예시.docx

0.02MB

잔금

• 잔금전

- 관리사무소 전화 (중간관리비 정산 (장충금포함), 이사예약 (승강기, 사다리차 사용여부))
- 중간관리비 (임대인 > New 임차인 계좌로 입금) / 장충금 (임대인 >기존 임차인 계좌로 입금)
- New임차인 이사업체 예약 확인
- 입주청소 여부 확인 (신축경우 관리사무소에 연락하여 3일전 가능여부 확인)
- 입주 2-3일 전 도시가스 (전출, 전입신고)
-기존 임차인 거주
- 이체한도 증액
- 법무사 컨택 (법무통 어플이 저렴함)

• 필요서류 안내

• 잔금 당일

등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획서, 등기권리증 당일 날짜로 발급 후 매수인 안내

- 공실, 매도인 거주시

1. 매도인 매수인 중간관리비 정산
2. 매수인 > 매도인 잔금 이체 (잔금영수증 지급)
3. 매도인 > 매수인 카드키 등 물품 전달
4. 매수자 법무사 (은행 및 등기) 처리 (셀프등기 지양.. 복잡해여)
5. 매도인 매수인 내부상태 확인 후 중개수수료 수취
6. 매수인 관리사무소 입주관련서류 작성
7. 이사 (잔금 전 이사 불가)
8. 전입신고

- 기존세입자 거주시

1. 매도인 매수인 중간관리비 정산
2. 매수인 > 매도인 잔금 이체 (잔금영수증 지급)
3. 기존 임차인 > 매수인 카드키 등 물품 전달
4. 매수자 법무사 (은행 및 등기) 처리 (셀프등기 지양.. 복잡해여)
5. 매도인 매수인 내부상태 확인 후 중개수수료 수취
6. 매수인 관리사무소 입주관련서류 작성
7. 이사 (잔금 전 이사 불가)
8. 전입신고

이 모든 글은 건호님과 함께합니다.

실무강의 문의 사항은
010-9741-3010